За время действия моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения, который в Украине введён пятнадцать назад лет и продлевался уже семь раз, возник целый ряд «серых» схем его обхода.
Одной из наиболее распространенных схем фактической продажи является заключение договора аренды земельного участка сроком на 49 лет. При этом, нередко выплата арендной платы за все эти годы проводится в счет будущих платежей в полном объёме, что весьма выгодно арендодателю, но может иметь определённые неудобства и нести риски для арендатора.

Рассмотрим основные ошибки совершаемые арендаторами при заключении таких договоров и оформлении выплат.

Армада - Арендная плата наперед

1. В договоре не предусмотрен механизм выплаты арендной платы наперёд (предоплаты за весь период или несколько лет).

Казалось бы, сам по себе этот пункт не несёт большой важности, но его отсутствие в договоре аренды земли лишает арендатора возможности сослаться на такое положение, если встанет вопрос о том, на каком основании проводилась предоплата. А такой вопрос может возникнуть в связи с различными обстоятельствами, например:

— если выдача предоплаты будет оформлена распиской, не привязанной к договору, а в договоре, в свою очередь, о предоплате тоже ни слова, будет проблематично доказать в суде почему не проводилась систематическая выплата арендной платы в соответствии с условиями договора;

— если арендатор находится на общей системе налогообложения, у контролирующего органа может возникнуть подозрение в завышении расходов, следствием чего станет доначисление налоговых обязательств по целому ряду налогов и платежей.

Этот перечень далеко не исчерпывающий – вариантов возможных неприятных последствий довольно много.

2. В договоре не предусмотрены особенности индексации арендной платы при выплате её в счет будущих периодов (предоплата).

Очевидно, что заранее предусмотреть, как будет изменяться оценка арендованного участка, какие изменения произойдут в законодательстве и так далее никто не может. Поэтому вполне логично, если выплачиваемая наперёд сумма не будет индексироваться и пересматриваться в будущем. Это противоречило бы и здравому смыслу, и принципу правовой определённости, однако не будем забывать и того, что спорный пункт договора истолковывается судом против того, кто его составил.

Поэтому, отсутствие в договоре соответствующей нормы может привести к тому, что выплатив арендную плату наперёд в полном объёме, арендатор может быть обвинён в том, что он нарушает пункт договора, в котором говорится о необходимости пересмотра суммы арендной платы в связи с теми или иными обстоятельствами. Обычно такими обстоятельствами могут быть изменения нормативной денежной оценки участка, изменения в законодательстве и т.д.

И наоборот, наличие правильно сформулированных положений договора позволяет сослаться на них в суде. Похожая ситуация изложена в деле №195/1001/17, где арендатор доказал отсутствие нарушения условий договора, поскольку в одном из его пунктов было указано, что размер арендной платы выплаченной путем предоплаты за определенный срок индексации и пересмотру не подлежит.

3. В договоре не предусмотрен механизм возврата выплаченной наперёд суммы (её части) в случае расторжения договора до окончания срока его действия.

Естественно, что в случае досрочного расторжения договора по соглашению сторон, возникнет необходимость вернуть часть выплаченной арендной платы. Вопрос только в том, сколько именно? Будем исходить из того, что многие проводят фактический расчет в долларах США, хотя, в соответствии с законодательством, документально фиксируют суммы в гривнах.

Если формулы расчета возвращаемой суммы нет, скорее всего, будет возвращена денежная сумма, которая является произведением количества оставшихся до окончания действия договора лет на ежегодную арендную плату.

Однако задумаемся над следующим: сумма, которая была выплачена несколько лет назад, может быть «съедена» инфляцией. Так, если в 2007 году ежегодная арендная плата составляла 500 грн. за участок и за 49 лет арендодатель получил 24 500 грн., что было эквивалентно приблизительно 5 000 долларов США, то расторгая договор в 2019 году, он должен будет вернуть 18 500 грн., что на сегодня эквивалентно примерно 740 долларам США. То есть вышло, что арендатор потерял почти 3 000 долларов (3/4 суммы!) из-за разницы в курсе валют.

Тем не менее, несмотря на кажущуюся тупиковость ситуации, проблема вполне разрешима: нужно грамотно сформулировать и внести в договор пункт, которым детально урегулировать вопрос возврата арендной платы или её части.

Кстати отметим, что наличие такого пункта в договоре будет дополнительным фактором, который заставит арендодателя задуматься над тем, стоит ли идти на конфликт с арендатором и расторгать с ним договор.

4. При получении предоплаты арендодатель выдаёт расписку, согласно которой он получил денежную сумму в долг от арендатора.

Часто встречаются ситуации, когда арендатор, пытаясь защитить свои интересы, «переигрывает» сам себя: например, выплачивая наперёд сумму арендной платы за весь период или за несколько лет, он просит составить долговую расписку в полной уверенности, что так надёжнее.

Пока арендодатель тратит полученные деньги и не получает заманчивых предложений от других аграриев – всё в порядке. Но спустя несколько лет, подсчитав возможные выгоды и риски, арендодатель обращается в суд с иском о расторжении договора аренды земли, потому что… арендатор систематически не выплачивает арендную плату. И заметим, что юридически подобный иск не так уж и неоснователен, потому что хотя арендатор и проводит по первичным документам ежегодные выплаты и платит необходимые налоги, он не может документально подтвердить, что деньги действительно выплачивались арендодателю. Всё, что может показать такой арендатор – расписку, которая никак не связана с арендой земли, а подтверждает лишь наличие долга у арендодателя перед арендатором, причём чаще всего, даже не перед предприятием – а непосредственно собственником или руководителем предприятия.

Армада - Договор аренды земли наперед

Каковы последствия? Вероятнее всего, договор будет расторгнут, земля возвращена собственнику, арендная плата с учётом её индексации и пени взыскана с арендатора, а арендодатель вернёт примерно те же деньги по долговой расписке и снова «выйдет в ноль». Дальше схема «неразменный рубль» снова имеет шанс повториться.

5. Арендатор проводит платёж «мимо кассы» и не отображает его в налоговой отчётности.

Армада - Договор аренды земли наперед

В этой ситуации сразу несколько рисков:

— предположим, что расписка с арендодателя взята с правильными формулировками, но в налоговой отчётности это не нашло отображения. В таком случае, если всё-таки дело дойдёт по тем или иным причинам до суда, арендатору будет сложно объяснить, почему он показывает расписку за выплату денежных средств за тридцать лет наперёд, а в форме 1-ДФ этого не отобразил, продолжая разбивать  сумму на ежегодные или ежеквартальные платежи;

— нередко аграрии получают постановления государственной исполнительной службы или частного исполнителя об обращении взыскания на доходы арендодателя, по которому они обязаны проводить отчисления из сумм арендной платы, которые подлежат выплате арендодателю. Если арендную плату выплатили сразу и отобразили это в налоговой отчётности, арендатор вправе ответить исполнителю, что никаких доходов от него должник (арендодатель) не получает. В противном случае, исполнитель будет видеть, что доходы выплачиваются, а значит, арендатору придётся повторно раскошелиться, уплатив ещё и долги своего арендодателя.

Итак, что во всех этих случаях делать арендатору?

Выход есть всегда: даже когда «грянет гром» в виде открытого судом производства, можно, выбрав правильную стратегию и тактику, выиграть дело. Однако, во-первых, не каждый специалист в области права может сделать это правильно, поэтому приходится обращаться к довольно дорогим адвокатам; во-вторых, даже высококвалифицированный юрист по объективным причинам не может гарантировать стопроцентный успех.

В связи с этим, наиболее правильна будет стратегия, при которой мы боремся не с уже наступающими последствиями, а минимизируем возможность наступления таких последствий. В таком случае нужен целый ряд комплексных мер:

— составление юридически грамотного текста договора, в котором будут учтены все индивидуальные особенности правоотношений между арендатором и арендодателем;

— правильное составление расписки о получении арендной платы наперёд;

— правильное отображение предоплаты в первичных бухгалтерских документах;

— при необходимости – проведение сверки выплаченных сумм между арендатором и арендодателем.

Armada-Team-02-Oborotov

Игорь Оборотов

Кандидат юридических наук, партнер юридической компании «АРМАДА»

Остались вопросы?

Заполните форму ниже и получите персональную консультацию.